住宅ローン減税は、

「家を買ったら税金が戻る制度」

というイメージで語られがちです。

しかし実際には、

誰でも自動的に得をする制度ではありません。

  • 対象になる住宅
  • 借入条件
  • 年収や納めている税金
  • 申告の有無

これらがかみ合って、

はじめて効果が出ます。

この記事では、

住宅ローン減税の仕組みを

感覚ではなく制度として整理します。

住宅ローン減税の基本的な仕組み

住宅ローン減税とは、

年末時点の住宅ローン残高に一定割合を掛けた金額を、税金から差し引く制度です。

ポイントは、

「現金が直接もらえる制度」ではないことです。

あくまで、

  • 所得税
  • 所得税で引ききれない分の一部住民税

から差し引かれます。

つまり、

もともと納めている税金がない人は、控除しようがない

という前提があります。

控除額はどう決まるか

控除額は、次の要素で決まります。

  • 年末の住宅ローン残高
  • 住宅の種類（新築・中古、省エネ基準など）
  • 入居した年
  • 控除期間

制度改正により細かい条件は変わりますが、

共通して言えるのは、

「ローン残高が多ければ、そのまま得になる」わけではない

という点です。

控除額があっても、

納めている税金の範囲内でしか戻りません。

対象になる住宅の条件

住宅ローン減税は、

すべての住宅が対象になるわけではありません。

主な条件として、

  • 自らが居住するための住宅
  • 床面積の要件を満たしている
  • 一定の耐震・省エネ基準を満たしている
  • 借入期間が原則10年以上

といったものがあります。

投資用や賃貸用の住宅は対象外です。

新築と中古での考え方の違い

新築住宅は、

制度の対象になりやすい一方で、

省エネ基準への適合が強く求められるようになっています。

中古住宅の場合は、

  • 築年数
  • 耐震基準を満たしているか

が重要になります。

「中古だからダメ」ということではありませんが、

確認すべき書類が増えるのが実情です。

住宅ローン減税でよくある誤解

ここは特に注意が必要です。

「ローンを組めば必ず得をする」

得をするかどうかは、

  • 年収
  • 納めている所得税・住民税
  • 他の控除の有無

によって変わります。

控除枠があっても、

税金が少なければ使い切れません。

「初年度も年末調整で終わる」

住宅ローン減税は、

初年度は必ず確定申告が必要です。

2年目以降は、

会社員であれば年末調整で対応できますが、

初年度だけは例外です。

「借入額が多いほど得」

借入額が多いほど、

返済総額や利息も増えます。

住宅ローン減税は、

ローンを増やすための制度ではなく、

負担を一部軽減する制度です。

住宅ローン減税が効きやすい人・効きにくい人

住宅ローン減税は、

人によって効果が大きく異なります。

効きやすいケース

  • 一定以上の所得があり、所得税・住民税を納めている
  • 他の控除が少なく、税額に余裕がある
  • 省エネ基準などを満たした住宅を取得している

効きにくいケース

  • そもそも税金をあまり納めていない
  • 扶養控除や他の控除が多い
  • 控除額より税額が小さい

住宅ローン減税は「おまけ」と考える

住宅ローン減税を考える上で、

一番大切な視点があります。

それは、

この制度を前提に住宅購入を判断しないことです。

  • 金利
  • 返済期間
  • 将来の家計
  • ライフイベント

これらが先にあり、

住宅ローン減税は

あくまで「結果として使える制度」です。